Ипотека 12%: есть ли свет в конце тоннеля?

Субсидирование процентной ставки по ипотеке застройщики называли среди первоочередных мер поддержки строительного рынка. 23 марта было объявлено, что с 1 апреля ставка будет установлена в размере 12%, при этом максимальная сумма, на которую можно взять кредит в Петербурге и Ленобласти, выросла до 12 млн рублей. «Объединение строителей СПб» опросило ведущие компании города, чтобы узнать, насколько новые условия помогут поддержать спрос на первичном рынке недвижимости.

Новые условия

Формально программа ипотеки с господдержкой действовала в России с весны 2020 года и до сих пор, но с 1 июля 2021 года максимальный размер кредита был ограничен 3 млн рублей, что делало ее малопривлекательной для широкого круга покупателей. «Семейная ипотека» позволяла взять кредит до 12 млн рублей, но ее могли взять только семьи, где ребенок родился после 1 января 2018 года. После пересмотра ипотеки с господдержкой все отмечают, что увеличение лимита до 12 млн рублей более важно, чем повышение максимальной ставки с 7% до 12% годовых.

«Отрасль, действительно, ждет, во-первых, дотации процентных ставок ипотеки, во-вторых, дотации проектного финансирования для застройщиков, – подтвердил Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI. – То, что конкретные меры поддержки в этих направлениях уже озвучены, – это, конечно, позитивные новости. Повышение максимальной суммы кредита по льготной ипотеке до 12 млн рублей в Москве и Петербурге, действительно, станет весомым фактором поддержки спроса и «оживит» рынок».

По его словам, последние 9 месяцев эта программа в «столичных» регионах фактически не действовала из-за жесткого ограничения по сумме кредита.

«Ипотека с господдержкой является важнейшим инструментом покупки, улучшения жилищных условий, – комментирует Юлия Ружицкая, генеральный директор АН «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург»). – Увеличение лимита в 4 раза делает существенно расширяет пул новостроек для покупки, в городе это более 80% квартир.

«Максимальный размер кредита в рамках госпрограммы для Петербурга и области увеличен до 12 млн рублей, таким образом, при минимальном первоначальном взносе в 15-20% максимальная стоимость квартиры, которую может выбрать покупатель, составит 14-15 млн рублей, – поясняет Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group). – В такие лимиты укладывается порядка 85-90% объема предложения класса масс-маркет на первичном рынке, в том числе и большая доля предложения Setl Group в данном классе».

«В предыдущий лимит, установленный на уровне 3 млн рублей, попадало мало объектов на первичном рынке и выбор для покупателей был небольшим, — подтверждает директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС Иван Носов. — Теперь же под условия программы попадает значительная часть квартир в наших проектах. Не будем забывать, что программа «Семейная ипотека» также продолжает действовать в предыдущей редакции, что еще больше расширяет круг потенциальных покупателей».

В целом на рынке Петербурга и пригородов в классе масс-маркет в новый лимит на уровне 12 млн рублей, по оценкам КЦ «Петербургская Недвижимость» (Setl Group), попадают практически 100% студий и 1-комн. квартир, около 80-90% 2-комн. квартир, около 40-50% предложения квартир с 3 и более комнатами. То есть выбор квартир для покупателей по программе с господдержкой максимально расширился – это и небольшие квартиры для тех, кто впервые покупает жилье или меняет старый дом на новостройку, это и просторные семейные квартиры для покупателей с детьми. В том числе в бизнес-классе по данным лимитам (с минимальным первым взносом) проходит порядка 70-75% малогабаритных квартир (студии + однокомнатные квартиры).

 Например, в компании LEGENDA, по предварительным подсчетам, с учетом довольно большого среднего первоначального взноса под новые условия попадает около 50% квартир — в основном, 1 и 2-спальневые квартиры.

«Принятые меры, определенно, создадут новые возможности, как для девелоперов, так и для покупателей, потребности которых в улучшении жилищных условий никуда не исчезли, – считает Ксения Садкова, директор по продажам LEGENDA. – Мы не ожидаем лавинообразного количества покупателей, но, безусловно, принятые меры станут стимулом для выхода на рынок».

«Увеличение максимальной суммы кредита по льготной ипотеке до 12 млн рублей — хорошая поддержка для строительного рынка, – говорит Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС», – Несмотря на то, что ставка теперь составляет 12%, воспользоваться программой смогут практически все покупатели первичного жилья. Так, кредита 12 млн рублей хватит для приобретения любой квартиры в строящемся доме от «КВС». При этом предыдущий лимит в 3 млн рублей делал льготную ипотеку недоступной для многих: оформить ее могли либо покупатели самых бюджетных студий, либо обладатели большого первого взноса. 

«На текущий момент средний размер ипотечного кредита составляет около 6 млн рублей. Средний метраж приобретаемой квартиры в проектах нашей компании –  46 кв. м, – рассказывает Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест», – По сравнению с 2021 годом, он практически не изменился. Недвижимость по обновленной программа ипотеки с господдержкой можно приобрести в одном из наших кварталов, как в Петербурге, так и в ближайшей Ленобласти».

«Пересмотр программы субсидирования ипотечных ставок был прогнозируем, – резюмировал Сергей Степанов, директор по продажам Объединения «Строительный трест». –  Таким образом, беспрецедентный рост цен на недвижимость, который наблюдался последние полтора года, будет остановлен и в целом предложенные меры стабилизируют рынок. А если нет, то их откорректируют для достижения этой цели».

Он заметил, что в среднем по компании «Строительный трест» клиенты брали ипотечные кредиты на сумму 5,3 млн рублей, поэтому если говорить о максимальной сумме кредита, то рост до 12 млн рублей в существующих реалиях является хорошим решением. В продаже у «Строительного треста» находится более 300 квартир, которые возможно приобрести по ипотечной программе с господдержкой. При этом повышение ставки до 12% заметно сократит количество сделок, поэтому компания по-прежнему ориентируется на тех, кто приобретает недвижимость по программе семейной ипотеки, ставка по которой осталась на прежнем уровне.

Совместные программы банков и застройщиков

Субсидирование ставки государством по льготным программам позволило застройщикам предложить своим клиентам еще более низкие ставки за счет совместных программ с банками. Дополнительную скидку субсидирует уже застройщик. Определенность в ставке 12%, которую установило государство до 1 июля, позволит продолжить такую работу.

Условия по новым совместным программам Setl Group с банками будут определены к началу апреля. Компания уже ведет переговоры с крупнейшими банками, чтобы в ближайшее время разработать ипотечные продукты с одними из самых привлекательных ставок на рынке. Так, по семейной ипотеке ставка составит от 0,1% на первые 2 года. Также компания предложит дисконт от процентной ставки по льготной ипотеке до -4% на период строительства объекта, который реализуется по схеме эскроу.

«Безусловно, мы продолжим развивать совместные программы с банками, в рамках которых можно будет взять ипотеку по еще более низкой ставке, чем 12%. Такие программы уже стали популярным трендом на рынке, и мы сохраним их в своем портфеле», – отметил директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС Иван Носов.

«В будущем мы также планируем запустить новые программы субсидирования ипотеки совместно с банками-партнерами, – подтвердила Анжелика Альшаева, генеральный директор Агентства недвижимости «КВС», – Благодаря этому можно будет снизить ставку с 12% до 9-10%. Конечно, также хотелось бы, чтобы правительство продлило льготную ипотеку после июля 2022 года: хотя бы на текущих условиях».

 «Ставки для покупателей будут составлять 8-9%, что позволит сделать сумму ежемесячного платежа комфортной. Это очень важный момент для клиентов, – говорит Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест». – Наша компания уже предлагает такие программы. Например, сейчас можно оформить ипотечный кредит со ставкой от 0,1% годовых».

Кроме того, у «Ленстройтреста» есть программа ипотеки без первоначального взноса – она подходит тем, у кого нет собственных средств для внесения первого взноса либо сумма недостаточна. Также в качестве части первого взноса могут использоваться средства материнского капитала.

«Льготная ставка размером 12%, безусловно, выглядит привлекательной в сравнение с рыночной в 20%, однако наиболее комфортный уровень для покупателей составляет порядка 7%, – считает Юлия Ружицкая, генеральный директор АН «Главстрой» (входит в «Главстрой Санкт-Петербург»). – Полагаю, большинство застройщиков продолжит субсидировать ставки на 3-5%, чтобы создать максимально гибкие условия для клиентов – низкую ставку и комфортный ежемесячный платеж. Если покупатели хотят приобрести квартиру на старых условиях, у них есть время до конца марта».

Также она отметила сохранение условий по семейной ипотеке как весьма эффективную меру поддержки рынка, ее потенциал продолжит раскрываться. В компании «Главстрой Санкт-Петербург» можно приобрести квартиру по этой программе по субсидированной ставке от 1,4% на весь срок. В марте, например, почти 45% ипотечных сделок пришлось на эту программу.

«Застройщики, возможно, будут субсидировать ипотеку, несмотря на то что данный инструмент крайне дорогой в реализации для девелопера, требует дополнительного финансирования», – комментирует Ксения Садкова, директор по продажам LEGENDA.

Но не для всех компаний субсидирование банковских ставок является привлекательной стратегией.

«Компания «Строительный трест» никогда не субсидировала и, надеюсь, не придется субсидировать ипотечные кредиты клиентов, так как такая форма привлечения покупателей оценивается крайне нежелательной по целому ряду причин, – комментирует Сергей Степанов, директор по продажам Объединения «Строительный трест», – Главным ипотечным драйвером останется семейная ипотека. поскольку мы всегда позиционировали себя как компания, которая строит жильё для семей».

 «Объединение строителей СПб» продолжает отслеживать ситуацию на строительном рынке Петербурга. Выпуски дайджестов с комментариями застройщиков станут регулярными.